Lors d’une transaction immobilière, une question revient très souvent :
“Qui paie les frais d’agence ? Le vendeur ou l’acquéreur ?”
Derrière cette interrogation se cachent deux formules bien distinctes :
– les honoraires à la charge du vendeur et
– les honoraires à la charge de l’acquéreur.
Ces deux options ont un impact direct sur le prix affiché, le calcul des frais de notaire, et même la perception du bien par les acheteurs.
Alors, que signifient vraiment ces mentions, et quelles sont leurs implications concrètes ?
1) Les charges vendeurs : la formule la plus répandue
Qu’est-ce que cela signifie ?
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, cela veut dire que c’est le vendeur qui rémunère l’agence immobilière pour la commercialisation du bien.
Le prix affiché dans l’annonce est donc un prix net vendeur + les honoraires d’agence, mais présenté “Frais d’agence inclus” (FAI).
Exemple concret :
Une maison estimée à 200 000 € net vendeur, avec honoraires de 10 000 €, sera affichée :
210 000 € FAI (honoraires à la charge du vendeur)
L’acheteur ne verse donc qu’un seul montant global, sans distinction entre le prix du bien et les honoraires.
Avantages
- Simplicité pour l’acheteur : il connaît le prix total à payer.
- Transparence : le prix affiché est le montant global à financer.
- Fiscalement neutre pour le vendeur, car les honoraires sont intégrés dans le prix de vente.
Inconvénients
- Les frais de notaire sont calculés sur le prix total FAI, donc légèrement plus élevés.
- Pour l’agence, la marge de négociation sur les honoraires est parfois moins flexible.
2) Les charges acquéreurs : une alternative de plus en plus utilisée
Définition
Dans ce cas, les honoraires sont réglés par l’acheteur, en plus du prix net vendeur.
L’annonce mentionne alors :
“Prix : 200 000 € + 10 000 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur (soit 210 000 € FAI)”.
Effet sur les frais de notaire
Les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix net vendeur, soit 200 000 € dans cet exemple, et non sur 210 000 €.
C’est donc une économie pour l’acquéreur, pouvant représenter plusieurs centaines d’euros.
Avantages
- Frais de notaire réduits, car calculés sur un prix hors honoraires.
- Transparence totale sur la répartition des coûts.
- Pour l’agent, possibilité d’afficher un prix de vente plus attractif (hors honoraires).
Inconvénients
- Moins lisible pour le grand public (deux montants différents).
- Certains acheteurs peuvent avoir du mal à comprendre la distinction.
- Le financement bancaire doit intégrer le montant total (prix + honoraires), ce qui nécessite parfois des ajustements dans le plan de financement.
3) Impact sur la présentation du bien et la stratégie de vente
Le choix entre charges vendeurs et charges acquéreurs peut influencer la perception du prix affiché.
- Une annonce “charges acquéreurs” paraît parfois plus attractive, car le prix de base (hors honoraires) est plus bas.
- En revanche, une annonce “charges vendeurs” est souvent plus fluide à lire et inspire davantage confiance à un public moins averti.
Côté vendeur, confier la charge des honoraires à l’acquéreur ne change rien au montant qu’il percevra à la signature.
C’est donc surtout une décision stratégique et commerciale, que l’agent immobilier peut recommander selon le type de bien, le marché local et le profil des acheteurs.
4) Qu’en dit la loi ?
La réglementation impose que toute annonce immobilière mentionne clairement :
- le montant TTC des honoraires,
- à qui ils sont imputés (vendeur ou acquéreur),
- et le prix net vendeur.
Depuis 2017, le décret n°2017-1225 du 2 août 2017 encadre strictement la transparence des honoraires affichés par les agences.
L’objectif est simple : permettre à chaque partie de comprendre le coût réel de la transaction.
5) Comment choisir la meilleure option ?
Le choix entre “charges vendeur” et “charges acquéreur” dépend de plusieurs facteurs :
- La stratégie de mise en vente : attirer plus de visiteurs ou simplifier la lecture de l’annonce.
- Le marché local : dans les zones tendues, “charges acquéreur” peut donner un avantage psychologique.
- Le profil des acheteurs : primo-accédants, investisseurs, etc.
- Le type de bien : les biens atypiques ou haut de gamme privilégient souvent les “charges vendeur” pour plus de lisibilité.
L’agent immobilier, de par sa connaissance du marché et de la réglementation, est le mieux placé pour orienter le vendeur vers la solution la plus efficace.
Conclusion
Que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, le résultat final reste le même :
Le vendeur perçoit son prix net, et l’agent est rémunéré pour son travail d’accompagnement.
La vraie différence réside dans la présentation du prix, la stratégie commerciale, et l’impact sur les frais de notaire.
En 2025, où les acheteurs comparent davantage, où la transparence est devenue essentielle, et où chaque euro compte, bien comprendre la répartition des charges est indispensable pour une transaction réussie.
Chez BOZEC IMMOBILIER, la transparence avant tout
Chez BOZEC IMMOBILIER, nous avons fait le choix de travailler exclusivement en “charges acquéreurs”.
Ce mode de fonctionnement reflète notre volonté d’être 100 % transparents avec nos clients, vendeurs comme acheteurs.
Cela permet à chaque partie de savoir exactement ce qu’elle paie, de bénéficier de frais de notaire réduits, et de rendre les annonces plus lisibles et justes.
C’est une question de clarté, de confiance et d’équité, valeurs qui sont au cœur de notre façon de travailler depuis la création de notre marque.
Notre objectif est simple : accompagner chaque projet immobilier avec professionnalisme, honnêteté et transparence, pour que vendeurs et acquéreurs avancent ensemble, en toute confiance.
Contactez-nous, BOZEC IMMOBILIER Ludovic et Céline à votre écoute, 06.88.46.41.50 ou ludovic@bozecimmobilier.com.
