À l’automne 2025, il est essentiel pour les professionnels de l’immobilier et les vendeurs de rester vigilants face aux milliers de biens qui stagnent sur le marché. Un logement trop longtemps affiché sans ajustement court le risque d’être « grillé » : c’est-à-dire perçu comme invendable ou en surprix. Pour éviter cela, il faut constamment réévaluer les mandats, réviser la stratégie de vente et s’adapter à des acheteurs devenus plus exigeants.
Cet article revisite les principes de l’article original (09 septembre 2024) : l’estimation juste, la fixation du prix de vente, la concurrence, et les risques du bien grillé — mais en les enrichissant de données et de tendances 2025.
1. Un contexte plus exigeant en 2025 : ce qui change
1.1 Un marché moins flamboyant, plus prudent
Depuis 2024, les taux d’intérêt sont restés globalement élevés, même si certaines variabilités sont apparues selon les banques. Les emprunteurs se montrent plus prudents, recherches de financement plus serrées, et les marges d’erreur sur le prix acceptables sont plus réduites.
1.2 Une montée des attentes sur la performance énergétique
Avec les dernières réglementations, les acheteurs accordent une importance plus forte à la consommation énergétique, au DPE, aux solutions comme les pompes à chaleur ou les panneaux photovoltaïques. Un bien ancien sans rénovation énergétique peine à séduire.
1.3 L’effet numérique renforcé
La concurrence en ligne est encore plus forte : les annonces soignées (photos, visites virtuelles, vidéos, plans interactifs) captent plus vite l’attention. Les biens mal mis en avant quittent souvent la visibilité.
1.4 Moins de marge d’erreur sur le prix
En 2025, fixer un prix trop ambitieux est souvent sanctionné plus rapidement qu’auparavant. Le délai avant réajustement est plus court, et les acheteurs ont plus de possibilités pour comparer.
2. L’estimation : ne pas partir sur des attentes personnelles
2.1 Le prix ne doit pas reposer sur le désir du vendeur
Comme en 2024, le propriétaire a souvent une vision biaisée de son bien : affectif, espérance à compenser des travaux, rapport sentimental… Certains gonflent de 5 à 15 % la valeur perçue. Mais en 2025, ce décalage est moins toléré. Un prix trop élevé effraie les visiteurs et tue toute dynamique.
2.2 Valeur vénale vs prix de mise en vente
L’objectif de l’agent immobilier est de concilier valeur vénale (le prix « idéal » sur le marché) et prix de mise en vente réaliste, qui capte les acheteurs dès les premiers jours. Cela suppose une veille active sur les biens comparables vendus récemment, les tendances locales, les services et équipements demandés.
2.3 La concurrence comme juge du prix
En 2025, la compétition entre biens est encore plus vive. Il est fondamental d’analyser les biens similaires dans le secteur (superficie, état, performance énergétique, proximité) pour positionner le vôtre de façon stratégique.
3. L’effet néfaste du bien grillé
3.1 Définitions et mécanismes
Un bien devient « grillé » lorsqu’il reste trop longtemps sur le marché sans déclencher de visites ou d’intérêts sérieux. Il y a alors un effet psychologique : les acheteurs potentiels tendent à se demander « pourquoi ce bien ne se vend pas ? ». Sans réaction, le vendeur finit souvent par devoir brader pour relancer l’intérêt.
3.2 Les conséquences
- Une forte chute de prix pour relancer l’offre
- Des acheteurs plus exigeants ou suspicieux
- Une perte de crédibilité de l’annonce ou de l’agent
- Le bien peut mal se vendre (négociation agressive, conditions défavorables)
3.3 Comment éviter que cela arrive ?
- Être prêt à ajuster promptement le prix ou la stratégie
- Réactualiser les visuels et la communication
- Essayer des formats innovants (visite virtuelle, vidéos, événements portes ouvertes)
- Revivre le mandat en redéployant les efforts publicitaires
4. Quand et comment relancer un bien en stagnation
4.1 Diagnostiquer les raisons de l’absence de réactions
- Prix trop haut par rapport à l’offre
- Présentation (photos, nettoyage, décor) insuffisante
- Mauvaise diffusion (plateformes, réseaux, visibilité)
- Mauvais positionnement énergétique ou technique
4.2 Actions correctrices
- Réviser le prix (souvent baisse de 5 à 10 %)
- Refaire les visuels (photos pro, plan, vidéo)
- Refaire le texte de l’annonce avec des mots-clés pertinents
- Relancer la publicité sponsorisée (ciblage local)
- Organiser une journée portes ouvertes
4.3 Mettre un nouveau coup de projecteur
- Remettre le bien en avant dans les réseaux sociaux
- Demander à l’agent de rediffuser le mandat
- Créer un mini-événement (visite guidée, brochure améliorée)
5. Le rôle central de l’agent immobilier en 2025
5.1 L’agent comme expert du marché local
Il doit disposer d’une veille fine des ventes récentes, des profils d’acheteurs, et des prix acceptables. Son jugement est d’autant plus précieux dans ce contexte tendu.
5.2 L’agent comme conseiller stratégique
- Suggérer les ajustements de prix selon la réception du marché
- Préconiser les aides ou travaux énergétiques à valoriser
- Proposer des supports modernes (visite virtuelle, vidéo, home staging)
5.3 L’agent comme relanceur de mandat
Quand un bien traîne, l’agent doit revoir la stratégie, renouveler la communication, relancer les contacts anciens. C’est un acte actif, pas un statut passif.
5.4 L’agent comme gestionnaire de confiance
Vérification de la solvabilité des candidats, filtrage des visites, sécurisation juridique, négociation. Ces services sont d’autant plus essentiels en 2025 pour éviter les pertes de temps et les mauvaises surprises.
Conclusion
À l’automne 2025, un bien immobilier ne peut plus rester figé. Le contexte est plus exigeant, les acheteurs plus regardants, et les marges d’erreur plus faibles. Un bien trop longtemps sur le marché risque d’être « grillé ».
Pour sécuriser la vente, il faut constamment surveiller le mandat, ajuster, relancer, renouveler la présentation et la diffusion. Le rôle de l’agent immobilier est plus central que jamais : expert local, conseiller stratégique, gestionnaire et relanceur.
Si vous avez des biens en mandat ou des projets de vente, appliquer ces principes vous aidera à garder le contrôle, à éviter la stagnation et à réussir une vente plus rapide et plus rentable.
Contactez-nous, BOZEC IMMOBILIER Ludovic et Céline à votre écoute, 06.88.46.41.50 ou ludovic@bozecimmobilier.com.
